Änderungen im Bauvertragsrecht für den Gebäudetyp E
Der neue § 650a Abs. 2 BGB-E eröffnet den Parteien eines Bauvertrags über die Herstellung, Wiederherstellung oder den Umbau eines Gebäudes oder Gebäudeteils die Möglichkeit, in Textform die Geltung des gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E) zu vereinbaren. Weitere Voraussetzungen werden an diese Vereinbarung nicht gestellt. Nur wenn eine solche Vereinbarung getroffen wird, gelten die §§ 650a Abs. 3 bis 6 BGB-E.
Im Anwendungsbereich der Technischen Baubestimmungen (Abs. 3) wird ein lückenloser Gleichlauf zwischen Bauordnungsrecht und Werkvertragsrecht hergestellt. Das Gebäude ist insoweit sachmangelfrei, als es den Anforderungen der jeweils bauordnungsrechtlich zu beachtenden Technischen Baubestimmungen entspricht – selbst wenn der bei vergleichbaren Gebäuden übliche Qualitätsstandard höher liegt. Bauordnungsrechtlich genehmigte Abweichungen von den Technischen Baubestimmungen begründen ebenfalls keinen Sachmangel.
Außerhalb des Anwendungsbereichs der Technischen Baubestimmungen (Abs. 4) – etwa bei Inneneinrichtung, Elektroinstallation oder Außenfassade – bleibt es grundsätzlich bei der Systematik des § 633 Abs. 2 BGB. Die Vereinbarung eines unter dem üblichen Standard liegenden Qualitätsniveaus wird jedoch erheblich vereinfacht: Ein deutlicher Hinweis in Textform darauf, dass die Beschaffenheit den bei vergleichbaren Gebäuden üblichen Standard unterschreitet, genügt, damit dem Besteller eine unzureichende Kenntnis von dieser Abweichung nicht entgegengehalten werden kann.
Als deutlich gilt ein Hinweis, wenn er hervorgehoben ist und ein durchschnittlich informierter Besteller ihm entnehmen kann, welche Beschaffenheitsmerkmale abweichen. Die bislang nach höchstrichterlicher Rechtsprechung geforderte Darstellung der Konsequenzen und Risiken entfällt ausdrücklich. Dem liegt die Wertung zugrunde, dass ein Besteller, der sich bewusst für den Gebäudetyp E entscheidet, mit abweichenden Vereinbarungen rechnet und allenfalls die Information darüber benötigt, an welcher Stelle die Beschaffenheit vom üblichen Standard abweicht.
Eines Hinweises bedarf es nach § 650a Abs. 5 BGB-E nicht, wenn der Besteller oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben selbst gemacht hat oder die abweichende Beschaffenheit bei gebotener Sorgfalt selbst erkennen kann.
Ergänzend enthält § 650a Abs. 6 BGB-E eine Verordnungsermächtigung zugunsten der Landesregierungen, in Bereichen, die nicht von den Technischen Baubestimmungen erfasst sind, weitere Mindestanforderungen an die Gebäudebeschaffenheit festzulegen, insbesondere für Elektroinstallation, Lüftungstechnik oder Bauwerksabdichtung. Maßstab hierfür ist die dauerhafte Sicherheit und Eignung des Gebäudes zum Aufenthalt von Menschen.
Für weitere Fragen zu diesem Thema stehen Ihnen Florian Dressel und das Team Baurecht gerne zur Verfügung.
