Gebäudetyp E: Kaufrecht – keine Änderungen
Der Gesetzesentwurf setzt beim Bauvertrag an und lässt das Kaufrecht unverändert. Nach der Begründung sind auch hier Anpassungen entbehrlich, weil der Verkäufer eines als „Gebäudetyp E“ errichteten Gebäudes dessen Zustand im Kaufvertrag ohnehin verbindlich beschreiben kann. Das gilt auch für Merkmale, die hinter dem üblichen Standard zurückbleiben. Entspricht das Gebäude der vereinbarten Beschreibung, liegt kein Mangel vor. Die besonderen Aufklärungsanforderungen, die das Werkvertragsrecht für ein Abweichen vom üblichen Standard aufstellt, hält das Ministerium im Kaufrecht nicht für einschlägig. Haben die Parteien keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, ist die bei Gebäuden dieser Art übliche Beschaffenheit maßgeblich, die ein Käufer erwarten darf. Ob und ab wann der „Gebäudetyp E“ selbst als üblich anzusehen ist, beantwortet der Entwurf nicht.
Das Eckpunktepapier der beteiligten Bundesministerien sah noch vor, dass Käufer und Mieter in der Vertragskette ausdrücklich über den einfachen Standard informiert werden müssen. Im Gesetzestext ist davon nichts mehr enthalten, und die Begründung erläutert den Wegfall nicht. Allein in den begleitenden FAQ des Ministeriums findet sich der Hinweis, dass das Kaufrecht Käufer bereits ausreichend schütze. Ob ein Verkäufer auf die einfache Bauweise hinweisen muss, richtet sich deshalb weiterhin nach den allgemeinen Grundsätzen zur vereinbarten Beschaffenheit, zum arglistigen Verschweigen und zur vorvertraglichen Aufklärung.
Mittelbar berührt der Entwurf das Kaufrecht beim Bauträgervertrag. Über § 650u BGB wirkt der neue § 650a Absätze 2 bis 6 BGB-E in den Bauteil dieses Vertrags hinein. Bauträger und Erwerber können danach in Textform vereinbaren, dass nach dem „Gebäudetyp E“ gebaut wird. Für Abweichungen vom üblichen Standard genügt in diesem Fall ein deutlicher Hinweis vor Vertragsschluss. Ist der Erwerber Verbraucher, muss die Baubeschreibung zusätzlich den Hinweis auf den „Gebäudetyp E“, den Schallschutzstandard und eine überschlägige Darstellung der eingesparten Kosten enthalten.
Für die Vertragsgestaltung bedeutet das, dass Abweichungen vom üblichen Standard im Kaufvertrag ausdrücklich als vereinbarte Beschaffenheit aufgenommen werden sollten. Käufer sollten klären, welcher Standard im Bauvertrag geschuldet war und ob der Verkäufer seine Mängelansprüche gegen den Bauunternehmer abtritt. Andernfalls entsteht zwischen Bau- und Kaufvertrag eine Lücke. Verkäufer sind gut beraten, bekannte Abweichungen offenzulegen, um dem Vorwurf arglistigen Verschweigens zu entgehen.
Für weitere Fragen zu diesem Thema stehen Ihnen Gina Hützen und das Team Immobilienwirtschaftsrecht gerne zur Verfügung.
