Zahlungs- und Betriebspflichten des Mieters
I. Zahlungspflichten des Mieters
Die Pflicht des Mieters zur Zahlung von Miete und Nebenkostenbleibtbestehen. Eine Minderung von Miete und Nebenkosten kommt nur bei einem Mangel der Mietsache in Betracht. Ein Einbruch des Umsatzes im Betrieb des Mieters stellt keinen Mangel der Mietsache dar. Das Risiko der wirtschaftlichen Nutzung trägt der Mieter. Das gleiche gilt grundsätzlich auch bei einer Unterbrechung des Betriebs aufgrund von allgemeinen behördlichen Veranstaltungs- oder Betriebsverboten aufgrund der COVID-19 Pandemie. Auch das Risiko eines gravierenden Absinkens des allgemeinen Mietniveaus trägt der Mieter.
Etwas Anderes kann jedoch z.B. dann gelten, wenn die zuständigen Behörden Sonderregeln – etwa für den Besuch von Einkaufszentren treffen. In diesem Fall bezieht sich die behördliche Untersagung nicht auf den Betrieb des Mieters an sich, sondern auf einen Umstand der die vom Vermieter zur Verfügung gestellte Mietsache betrifft (= die Lage in einem Einkaufszentrum). Eine solche Nutzungsuntersagung könnte als Mangel der Mietsache angesehen werden, der den Mieter zur Mietminderung und damit zum Einbehalt von Miete und Nebenkosten berechtigt. Gerichtlich geklärt ist dies natürlich noch nicht. Auch kommt es entscheidend darauf an, wie genau die behördliche Betriebsuntersagung im Einzelfall ausgestaltet ist.
Ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen einer Störung der (großen) Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) dürfte allenfalls in Extremsituationen bzw. bei einer „ungeahnten Umwälzung aller Verhältnisse“ zu diskutieren sein. Insoweit bleiben die weiteren Entwicklungen, aber auch gesetzgeberische Entwicklungen abzuwarten.
II. Betriebspflichten des Mieters
Eine Betriebspflicht des Mieters besteht grundsätzlich nur dann, wenn diese vertraglich vereinbart ist. Wenn sie vereinbart ist besteht sie auch dann fort, wenn der Mieter Verluste erwirtschaftet, etwa wenn Kunden ausbleiben und Mitarbeiter erkranken. Die Betriebspflicht erlischt jedoch bei behördlichen Verboten und sollte im Übrigen aus unserer Sicht in der aktuellen Situation sowohl aus Gesundheitsschutzschutz als auch aus Gründen der sozialen Verantwortung in der Praxis nicht oder nur in Ausnahmefällen gegenüber dem Mieter durchgesetzt werden.
